Cedolare secca affitti brevi per un massimo di 4 immobili: la novità è contenuta nella bozza della Legge di Bilancio 2021. Se si affittano 5 o più appartamenti per breve periodo, è prevista la presunzione di attività imprenditoriale, con il conseguente obbligo di partita IVA

In genere la durata dell'opzione coincide con la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E' comunque possibile:

revocare l'opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
effettuare l'opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.

La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI. Si ricorda che, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione, si deve corrispondere (anche se non dovuta perché si è optato per la cedolare secca) l'imposta di registro, gli interessi e la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione viene ridotta della metà: dal 60% al 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 200 Euro.
Se la scelta avviene in un'annualità successiva alla prima l'opzione si manifesta con la compilazione del modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
Per i contratti che non hanno l'obbligo di registrazione (quelli di durata ≤ 30 giorni), l'opzione va effettuata nel mod. Redditi dell'anno in cui sono dichiarati i relativi redditi da locazione.
Per tutta la durata dell'opzione è sospesa la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT.

Le comunicazioni relative alle cessioni, risoluzioni e proroghe (anche tacite) del contratto di locazione devono essere presentate entro 30 giorni all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto.

Con le modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione soggetto a cedolare secca non comporta più la revoca dell'opzione effettuata in sede di registrazione del contratto. A tal fine però è necessario che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per tale regime, ossia abbia:

effettuato i relativi versamenti
dichiarato i redditi da cedolare nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In tal caso, tuttavia, si applica la sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 Euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni. Con la Risoluzione 115/E del 1° settembre 2017 l'Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso. Ai fini del calcolo dell'importo dovuto, occorrerà prendere a riferimento la sanzione base di 100 o 50 Euro, a seconda del momento in cui si effettua la regolarizzazione.

La stessa sanzione di 100 Euro, ridotta a 50 in caso di ritardo non superiore a 30 giorni, si applica anche in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione con applicazione della cedolare secca. Prima delle modifiche apportate dal D.l. 193/2016, la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione per cui si è optato per la cedolare secca, prevedeva l'applicazione della sanzione di:

67 Euro, se la comunicazione veniva presentata con un ritardo superiore 30 giorni dal verificarsi dell’evento;
35 Euro, se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni dalla violazione.

La cedolare secca è una tassazione agevolata che viene applicata al reddito delle locazioni con finalità abitativa. Per chi ha un immobile commerciale, invece, questo regime fiscale è possibile solo se il contratto è stato firmato entro la fine del 2019 poiché la Legge di Bilancio non ha prorogato la norma per il 2020. Vediamo insieme le peculiarità di questa tassazione alternativa alle aliquote Irpef ordinarie analizzando:
• i vantaggi per il locatore e il locatario;
• quali immobili;
• quali inquilini;
• quanto dura l’opzione.
Come funziona affittare con cedolare secca
In linea di massima si può dire che la convenienza c’è la maggior parte delle volte, anche se poi vanno analizzati i singoli casi. I vantaggi riguardano sia il locatore che il locatario: dal lato locatore vediamo che il regime fiscale sostitutivo Irpef che si applica al reddito da locazione viene tassato a parte e questo, generalmente, permette di pagare meno tasse poiché non concorre al reddito complessivo. Fino al 2019 entravano in questa agevolazione anche gli immobili commerciali, nel 2020 non sarà così ma non è escluso che possa essere ripristinata nel 2021. Questa agevolazione fiscale è nata con il decreto legislativo n. 23/2011 per far emergere gli affitti in nero invogliando i proprietari con una bassa tassazione, infatti alla base della norma c’è la possibilità per il locatore di pagare una aliquota del 10% o del 21% (a seconda della tipologia di contratto). Se facciamo un paragone con le aliquote progressive Irpef, in base alle quali più si guadagna e più si viene tassati, vediamo che queste partono dal 23% per arrivare al 43%. Va ricordato, però, che con la cedolare secca non sono previste deduzioni o detrazioni dal reddito.
Tassazione con aliquota del 10%
Si applica nel caso di:
• canone concordato (3+2);
• contratti per studenti fuori sede per un periodo da 6 a 36 mesi;
• affitti transitori da 1 a 18 mesi.
Questi però non sono gli unici requisiti richiesti, infatti la tassazione al 10% si applica solo agli immobili ubicati in specifiche zone dove vi è una carente disponibilità abitativa (visionabili nel decreto legge 551/1988) e in quelle stabilite dal Cipe con delibera del 30 maggio 1985.
La tassazione con aliquota al 21%
Viene applicata con i contratti di:
• affitto breve;
• affitto a canone libero 4 anni + 4.
La tassazione agevolata, che sia al 10% o al 21%, comprende poi altri vantaggi perché evita il pagamento delle addizionali regionali e comunali e quello dell’imposta di registro e di bollo ordinariamente dovuti. Poiché queste ultime due imposte sono pagate al 50% dal locatore e dal locatario, anche l’inquilino ha il suo tornaconto. Inoltre il canone è fisso per tutta la durata del contratto e non vi sono gli aggiornamenti ISTAT il cui indice aumenta con la rivalutazione annuale. Nel caso l’immobile abbia diversi proprietari ciascuno potrà scegliere di aderire al regime agevolato, indipendentemente dagli altri comproprietari.
Quali sono gli immobili che possono usufruire dell’imposta sostitutiva dell’Irpef
Il regime di tassazione agevolato può essere applicato a tutti gli immobili compresi tra le categorie A1 e A11 eccetto l’A10 (quest’ultima infatti riguarda studi e uffici): come già detto gli immobili devono essere locati per usi abitativi e sono comprese le relative pertinenze. L’agevolazione può riguardare anche i contratti di affitto stipulati con enti senza scopo di lucro, per i quali però esistono alcuni limiti nell’utilizzo dell’immobile. Per quanto riguarda i soggetti che possono usufruire della cedolare secca va ricordato che questa possibilità viene data ai proprietari e a chi detiene un diritto reale di godimento, come ad esempio nel caso dell’usufrutto. Non bisogna poi dimenticare che essendo un regime opzionale la scelta deve essere comunicata al momento della registrazione del contratto che deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula. Il modello da utilizzare è l’RLI 2020 con il quale è possibile svolgere tutti gli adempimenti inerenti la locazione anche in caso di proroga, cessione, risoluzione o subentro.
Quanto dura l’opzione
La cedolare secca viene applicata al momento della stipula e resta in vigore per tutta la durata del contratto se locatore e locatario concordano su questa possibilità. Nel caso, invece, venga scelta dopo il primo anno potrà essere esercitata nel periodo rimanente del contratto. Può essere revocata dal locatore nell’annualità successiva a quella della applicazione ma è possibile aderire nuovamente all’agevolazione fiscale nelle annualità susseguenti alla revoca. Se il contratto è giunto a scadenza e viene prorogato, la possibilità della tassazione sostitutiva deve essere confermata nel momento in cui si comunica la proroga ed entro trenta giorni dalla data in cui scade il contratto o la proroga precedente.
Imposta sostitutiva o detrazioni Irpef: cosa conviene di più?
Anche se ci sono ottimi motivi per i quali sostituire l’Irpef è vantaggioso, occorre valutare ogni singolo caso, soprattutto se si tratta di redditi bassi. In linea di massima la tassazione al 21% è inferiore all’aliquota minima Irpef che è del 23% ed è quindi più conveniente, e lo è ancora di più se ci riferiamo alle aliquote che, per la progressività dell’imposizione, arrivano al 43%. La tassazione sostitutiva è conveniente, quindi, soprattutto per chi ha redditi alti che comprendono locazioni, reddito da lavoro e altro. Ma se i redditi sono bassi vanno considerate le deduzioni e le detrazioni a cui si avrebbe diritto con il regime Irpef ordinario ma che non sono consentite con la tassazione agevolata. Per sapere cosa scegliere occorre conoscere la capienza fiscale su cui esercitare i benefici senza che questi siano persi. Infatti con un reddito troppo basso le deduzioni e le detrazioni potrebbero superarlo e non sarebbero sfruttate poiché non sono utilizzabili in negativo (cioè non si crea un reddito di imposta che può essere rimborsato).

La Conf.a.i.l. è lieta di annunciare l'apertura della nuova sede zonale di Ostia Lido, in Corso Duca di Genova 35.
La sede è aperta a tutti gli utenti, offrendo oltre ai soliti servizi sindacali, all'attestazione dei contratti concordati, anche CAF e Patronato.
Aperti dalle 09.30 alle 13.00 e dalle 16.00 alle 19.
Il numero da contattare per informazioni 380.381.04.90
Email info@cafostiapatronato.it.

PERCHE' CONVIENE LA CEDOLARE SECCA

Il reddito relativo alla locazione di immobili con tassazione a cedolare secca è escluso dal calcolo del reddito complessivo a fini IRPEF.
Nel Comune di Roma dal 1° gennaio 2016 è prevista una riduzione del 25% dell’IMU per le unità immobiliari locate a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque è dovuta in misura pari al 75% dell’imposta determinata sulla base delle aliquote stabilite dal comune.

L'aliquota minima per il calcolo della tassazione a cedolare secca per i contratti a canone concordato resta al 10%, inoltre, chi sceglie di aderire al regime di tassazione a cedolare secca non deve pagare le addizionali regionali e comunali, l’imposta di bollo e di registro in sede di registrazione del contratto.

- Da lunedì 11 marzo 2019 sono in vigore i nuovi Accordi Territoriali del Comune di Roma -